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温州商贸城招商案例

[项目分析][招商策划][地产开发]作者:肖天
项目介绍: 温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的,该公司的重点项目句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市,是句容市政府2004年重点标志性工程,占地面[

一. 项目介绍:
温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的,该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市,是句容市政府2004年重点标志性工程,占地面积200亩,处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈,是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米,商铺面积达80000平米,仓储面积35000平米。
二. 产品定位优势:
温州商贸城坚持以市场为龙头,以产业为依托,以物流为基础,来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济,它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势,也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求,它高起点的定位、规划,超前的建设理念,长远经营思路,是本地区一个融规范化,品牌化,专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等,将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外,工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。
三. 交通概况:
本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车,平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程,距离南京市区只有40分钟车程。
四. SWOT分析:
1、S——优势
(1)地段——离句容市城市中心只有1.2公里,规划的物流商贸区域,对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。 (2)交通——项目内有公交2路车直达市区10分钟一班,10路车离项目只有5分钟的路程。
(3)口碑——项目为句容市政府招商引资项目,2005年10强民营企业,2006年消费者信得过企业。(4)物业——项目占地面积200亩,该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米,商铺面积达80000平米,仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。
(5)配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场,还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域,配套设施较为完备。
(6)品牌商家入驻——一期,二期成功引进马可波罗瓷砖,冠军陶瓷,麒麟床垫,全友家私,皇明太阳能句容总经销,世友地板句容专卖店 嘉宝莉油漆句容专卖,品牌影响力强大。
2、W——劣势
(1)由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。
(2)句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度,目前新市场开始需要一定周期的培育。
(3)项目临104国道道,车流快,人流被阻隔,有碍人气的聚集和商气的形成。
(4)项目居句容市区以外,区域商业网点分布较稀,商业氛围不足。
3、O——机会
(1)经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低,有效投资渠道窄;与此正好相反的是连年存款余额上升,大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。
(2)政策因素——国家宏观经济调控失当,造成房价一路高升,给投资者带来了商机。
(3)市场因素——随着经济复苏,人均收入大幅度提升,消费水平提高,消费能力和消费总量迅速增长,商业行业日益兴旺,商业地产开发前景也越来越美好。
(4)区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区,本项目正符合本区域发展,在附近政府有意建造大面积的经济适用房,加大了本区域的人流量。
(5)现行的产权式商铺推广模式,可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。
4、T——威胁
(1)国家相关法规明确规定“禁止返租”,而产权式商铺推广模式必须向投资者承诺返租。
(2)工商局以及广告法对返租、回报承诺等禁止宣传,使本项目在推广中无法将信息传达到位。
(3)国家对目前房地产的发展过热不断的控制,银行利息不段上调。
(4)招商难度大,开业时若无大量商户进入,商场经营会遭致失败,还有可能引发市场危机。
(6)商业市场竞争激烈、经营困难,若不能盈利或保本,将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。
五.九大卖点分析:
①、地段前景
本项目位于政府规划中的句容西门中央商业圈正中心,周边规划有大规模的住宅区,西门商务区将有11万人口入住,未来升值潜力无限。温州商贸城周边将聚集开发高级商务酒店、多个大中型居住区。
②、规模超大:总建筑面积近12万平米,是句容市规模最大的建材装饰市场。
③、业态齐全:市场内规划有五金电器、陶瓷洁具、水暖、木制品、灯具、家具、油漆、石材等建材家俱一应齐全;二楼家俱现已全部招满。
④、仓储充足:物流、餐饮、娱乐、工商、技监、商务等配套,让业主和顾客可享受到更高品质和快捷的服务,并设有35000平方米的超大仓储。
⑤、停车便捷:6700平方米的大容量停车场,使得一般市场停车难的问题得以解决,市场交通组织极为便捷,颇具前瞻性。
⑥、实力开发:开发商拥有近十年的商业地产开发、经营管理经验,资金实力雄厚,为市场的长期兴旺提供最好的保障。
⑦、交通便利:距离句容市中心800米,交通便利;
与南京、镇江、丹阳等城际道路异常便利;(尤其是南京都市圈)
通过沪宁高速、宁杭高速、104国道等快速连通长三角经济圈。 ⑧、重金推广:经营商投入数千万巨额资金,将市场在句容市区及下属各大乡镇推广,致力于带来消费人潮,做旺市场经营。
投入媒体:10多块户外广告、全年句容电视台黄金时段、全年江苏广播电视报、市中心公交车身广告、市场专用网站、多频率短信平台、社区装修行情夹报等。
⑨、优惠政策
◆本次招商期间,招租商铺免租一年;
◆知名品牌入驻,免费提供广告宣传一年;
◆地方税收和工商管理费按全市最低标准收取;
◆为经营户代办各种经营证照;
◆为经营户办理子女如住户口、入托、上学手续;
◆ 协助品牌经营户办理银行贷款手续,并可提供贷款担保。
六. 招商人员工作安排及工作责任分布:
招商总指挥: 主要负责招商指导及检查
招商副总指挥:主要负责招商细则的实施监督及大客户的谈判成交
招商顾问:主要负责招商时对于项目情况的解答
招商助理:主要负责招商时合同的签订及档案的管理
招商经理:主要负责招商工作的实施招商人员的培训,及普通客户的谈判。
招商专员:主要负责招商客户的接待,介绍,谈判,办理手续,回访客户等工作。
七. 招商政策:
商铺租赁:1. 一期商铺租金0.8元/平米/天
2. 二期商铺租金0.8元/平米/天(租一年送半年)
3. 三期商铺租金0.8元/平米/天(租一年送一年)
仓库租赁: 1. 仓库租金为0.3元/平米/天
八.岗位职责:
招商部职责
一、 部门本职:
1、组织及负责整个商城的招商工作:市场调查、市场分析、项目定位、信息收集、反馈信息、商品结构调整、组织各种促销及展销活动;
2、负责招商洽谈工作,进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。
二、 主要职能:
1、 计划安排:编制部门本职所管年度、月度指导工作计划;
2、 业务开展:对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展;
3、 规范制订:对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理 制度;
4、 检查考勤:对本部门所管业务进行监督、检查和考核;
5、 资料管理:对本部资料进行管理;
6、 工作协调:协调与公司各部门的关系;
7、 市场拓展:开展对外客户洽谈招商工作;
8、 工作报告:向总经理提交部门工作报告;
三、 管理范围:
部门本职所管理业务范围。
四、 工作要求:
1、 本部人员要严格遵守公司的各项规章制度;
2、 要经常深入市场基层,了解市场形势,搜集信息,提出计划方案及实施策略;
3、 将以顾客服务为中心作为工作原则,高质量完成好本职工作,促进公司整体管理服务水平的提高;
4、 对于应由本部解决的问题,必须在一日内给予明确答复;
5、 同事之间,分工不分家,分职不分责,齐心协力完成工作。
招商部经理:
一、 岗位职责:
1、 履行领导所指派的工作;
2、 负责制定招商工作计划及目标;
3、 根据招商计划及目标,制定相关招商工作方案,落实及实施各项招商方案,统筹本部人员联系客户,并洽谈招商细节;
4、 建立及健全招商各项管理制度及实施细则;
5、 评估部门下属各人员的工作业绩;
6、 评估各项招商方案的工作效果;
7、 定时向上级汇报招商工作情况;
8、 定时开展市场调查工作并及时汇总上报;
9、 建立完整的一套招商资料库。
二、 领导责任:
1、 对部门工作目标的完成负责;
2、 对下属人员的工作质量、服务水平负责;
3、 对下属人员的整体行为规范、工作秩序及精神面貌负责。
三、 主要权限:
1、 对本部门的工作有建议和领导权;
2、 对本部门下属人员有工作调配建议和任免建议权;
3、 对本部门下属人员有管理、监督、检查、考核和奖罚款建议权。
招商专员:
岗位职责:
1、 履行招商部经理所指派的一切工作;
2、 负责招商工作,执行可行的招商方案,联系客户,洽谈 细节,并负责各项招商细节工作;
3、 根据招商需求,开展市场调查及分析;
4、 建立客户信息资料库;
5、 向上级反馈信息。


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